Rachunek powierniczy to koncepcja, z którą spotka się każdy, kto kiedykolwiek kupił mieszkanie. Mówiąc najprościej, jest to forma ochrony środków zaangażowanych w transakcje pomiędzy kontrahentami. Rachunki powiernicze działają na podstawie specjalnie przygotowanych umów. Co to jest rachunek powierniczy i jak działa? Ideą tworzenia rachunków powierniczych jest to, że są one zarządzane przez bank, a środki trafiają na konto dewelopera dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej Konta zarządzane występują w dwóch formach – otwartej i zamkniętej W cyklu zamkniętym całkowita kwota wpłacona przez klienta na rachunek powierniczy jest wypłacana dopiero po przekazaniu tytułu przez dewelopera, natomiast w cyklu otwartym wypłata środków następuje po zakończeniu etapu prac określonego w pkt. umowy.
Jak działa rachunek powierniczy?
Na świecie rachunki powiernicze powstały po kryzysie wywołanym upadkiem banku Lehman Brothers. Wtedy na całym świecie rosła awersja do ryzyka. Ten trend dotyczy również Polski. Polski sektor finansowy musiał również zmierzyć się z różnymi ograniczeniami, takimi jak zaostrzenie polityki kredytowej. Władze chciały też chronić interesy klientów firm deweloperskich, które przeżywały wówczas problemy finansowe, a niektóre nawet bankrutowały.
W 2011 roku wprowadzono ustawę deweloperską, która definiuje rachunki powiernicze dla mieszkań. Ideą ich powstania jest to, że rachunek powierniczy jest zarządzany przez bank, a środki na konto dewelopera trafiają dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie deweloperskiej. Tym samym rachunek powierniczy staje się zabezpieczeniem środków wpłaconych na zakup nieruchomości w budowie.
Konta powiernicze i bezpieczeństwo
Bank BPS poinformował na swojej stronie internetowej, że klienci korzystający z rachunku powierniczego mogą chronić środki podmiotu powierzającego. Dodatkowo zabezpiecza środki przed upadłością lub postępowaniem egzekucyjnym. Bank podkreślił, że rachunek powierniczy zapewnia również kontrolę nad wydawanymi środkami oraz poczucie bezpieczeństwa, że zdeponowane środki zostaną rozdysponowane zgodnie z warunkami określonymi w umowie rachunku powierniczego. Rachunki powiernicze mogą być również prowadzone w walutach obcych, takich jak euro lub dolary.
Konto powiernicze — typ
Rachunek powierniczy może mieć dwie formy: mamy do czynienia z otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym. Otwarty rachunek powierniczy charakteryzuje się wypłatą środków dopiero po zakończeniu określonego umownie etapu prac. Na miejsce inwestycji przyjeżdżają inspektorzy budowlani, którzy sprawdzają faktyczne zakończenie etapu. Jeśli deweloper wywiąże się ze swoich zobowiązań, bank uwolni część środków. Co ważne, inwestorzy mogą przeznaczyć tylko uzyskane w ten sposób środki na realizację konkretnej inwestycji. Oznacza to, że pieniądze nie zostaną wydane na inne rzeczy, które mogą spowodować niedokończenie inwestycji. Jeśli deweloper otrzyma negatywną opinię inspektora nadzoru budowlanego, może odmówić mu przekazania środków.
Po drugie, wspomniany rodzaj rachunku powierniczego jest rachunkiem zamkniętym. W takim przypadku pełna kwota wpłacona przez klienta na rachunek powierniczy zostanie wypłacona dopiero po przekazaniu nieruchomości przez dewelopera. Następnie zaświadczenie notarialne należy przesłać do banku, a bank pożyczy.
Obie formy – otwarta i zamknięta – różnią się dostępem do zgromadzonych środków. W przypadku otwarcia rachunku deweloperzy mają możliwość etapowego wykorzystania zgromadzonych środków. To z kolei oznacza, że budowlańcy nie muszą z wyprzedzeniem tworzyć rezerw na inwestycje, co jest niezwykle trudne w obecnej dobie zmiennych cen materiałów budowlanych. Wpływy zwiększają płynność biznesu i pozwalają na finansowanie inwestycji. Z drugiej strony kupujący mogą spać spokojnie, wiedząc, że środki zostaną przelane dopiero po zakończeniu odpowiedniego etapu. W ten sposób mogą być pewni, że inwestycja jest realizowana, a nie finansować przysłowiowy „dołek”.
Z drugiej strony zamknięte rachunki powiernicze gwarantują ochronę środków klientów, ponieważ są one przekazywane dopiero po przeniesieniu własności. Kupujący ma pewność, że deweloper otrzyma dofinansowanie po dostarczeniu produktu. Jest to mniej korzystna forma dla dewelopera, który musi pozyskać finansowanie inwestycji. Jest kapitałochłonny, w związku z czym deweloperzy często muszą korzystać z różnych form pozyskiwania kapitału, np. poprzez pożyczki.
Warto również wspomnieć, że jeśli chodzi o rachunki powiernicze, mamy gwarancję. Istnieją dwa rodzaje gwarancji:
Ubezpieczenie – w przypadku bankructwa dewelopera firma ubezpieczeniowa jest zobowiązana do wypłaty środków klienta
Bankowość – jeśli deweloper ogłosi upadłość, klient otrzyma środki z banku
prawny rachunek powierniczy.
Świetny wpis, oby więcej takich!